海南出台意見將依法處理“一戶多宅”問題

為妥善解決農村不動產確權登記歷史遺留問題，切實維護集體土地權利人的合法權益，促進和規范農村產權制度改革，助力鄉村振興，海南省自然資源和規劃廳日前出台《關於農村不動產確權登記歷史遺留問題處理意見的通知》（以下簡稱《通知》），對農村不動產確權登記范圍和基本工作原則、依法妥善處理宅基地取得相關問題等作出明確要求。本意見自發布之日起有效期5年。

《通知》明確，本通知所指農村不動產確權登記范圍包括宅基地、集體建設用地及地上房屋等建筑物、構筑物，不包括未建造房屋的宅基地。解決農村不動產歷史遺留問題，應以土地使用權確權登記為基礎、房地一體確權登記為原則。對難以認定地上房屋等建筑物、構筑物的規劃合法性的，可單獨對宅基地、集體建設用地予以確權登記。

《通知》提出，一是依法認定農村宅基地的取得資格“戶”。農村集體經濟組織成員，符合下列條件之一的，可以獨立作為“戶”在本村申請宅基地確權登記：已婚或達到法定結婚年齡的﹔依法繼承房屋及宅基地使用權的未成年人﹔法律法規規定的其他情形。對以上情形之外，確需以“戶”申請宅基地的，可提交村民代表會議集體討論決定，並經鄉鎮人民政府審核后公示認定。二是妥善處理超面積使用宅基地問題。明確根據不同的歷史時期，分別按實際使用現狀面積、超過面積限額部分注記或有償使用等規定處理后予以確權登記。三是依法處理“一戶多宅”問題。明確村民一戶佔用兩處以上宅基地且總面積超過175㎡的，認定為一戶多宅，總面積不超過175㎡，不認定為一戶多宅。對村民“一戶一宅”之外的宅基地，如屬村民合法繼承房屋或合法購買房屋所取得的宅基地，造成“一戶多宅”的，予以確權登記，以及經農村集體組織決定規劃建設新村且在2017年1月1日之前已建設的房屋，但原有房屋（含“祖屋”）未拆除、騰退，造成“一戶多宅”的，可按照宅基地有償使用等規定處理后，予以確權登記﹔符合分戶建房規定而尚未分戶的農村集體經濟組織成員，其實際使用的宅基地合計沒有超過分戶后用地合計面積標准的，按照實際使用面積予以確權登記。

四是依法維護農村婦女和進城落戶農民宅基地權益。農村婦女作為集體經濟組織成員，享有平等的宅基地分配權，其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬証書上。農民進城落戶，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。五是依法維護非本集體經濟組織成員、維護華僑、歸僑宅基地權益。對非本農村集體經濟組織成員、華僑、歸僑原有或者合法繼承的農村房屋，房屋產權沒有變化的，可以依法確定其房屋宅基地使用權。

《通知》要求，依法妥善處理宅基地建房的規劃合法性問題。明確2008年1月1日《城鄉規劃法》施行之前使用宅基地建房的，辦理不動產確權登記時可不審查是否符合規劃。《城鄉規劃法》施行后使用宅基地建房的，隻要符合當時實施的土地利用總體規劃、村庄規劃或“多規合一”總體規劃之一的，可視為符合規劃。

《通知》還強調，妥善處理農村建房歷史遺留問題。2017年1月1日前建設的房屋等建筑物、構筑物，凡是已核發了宅基地使用証或者土地來源合法，且建設時符合本意見有關規劃要求，用地在村庄或城鎮建設用地范圍內，由申請人提交《保証質量安全具結書》，可按使用現狀辦理房地一體的不動產確權登記﹔如所建房屋等建筑物、構筑物不符合本意見有關規劃要求或者最新土地利用現狀調查為非建設用地的，按程序完善相關規劃調整或用地手續后，予以確權登記﹔2017年1月1日至《海南省村庄規劃管理條例》實施前建設的房屋，按不超過3層、高度一般不超過12米內登記發証，超出部分在登記簿和權屬証書附記欄中注明，或者按照有償使用等規定處理后予以確權登記﹔房屋等建筑物、構筑物在城鎮建設用地范圍內的，執行所在城鎮的規劃或規劃標准，符合要求的，予以確權登記發証。