《海南自由貿易港閑置土地處置若干規定》（以下簡稱《規定》）由海南省第六屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議於2021年12月1日通過，自2022年1月1日起施行。《規定》根據《中華人民共和國海南自由貿易港法》《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規，結合海南自由貿易港實際制定，旨在有效處置閑置土地和充分利用土地，促進節約集約用地。

法規名片

法治化手段破解閑置和低效土地處置難題

為貫徹落實《中華人民共和國海南自由貿易港法》第四十九條“充分利用閑置土地，以出讓方式取得土地使用權進行開發的土地，超過出讓合同約定的竣工日期一年未竣工的，應當在竣工前每年征收出讓土地現值一定比例的土地閑置費”的規定，2021年12月1日，海南省六屆人大常委會第三十一次會議審議通過《規定》。

《規定》共十五條，完善了海南省閑置土地處置政策制度，不僅有利於破解海南省閑置和低效土地處置難題，促進土地集約節約利用，也是推進海南高質量發展、優化營商環境的現實需要。

實踐案例

“土地超市+閑儲置換”推動投資落地

近日，海南雲興康盛房地產開發有限公司與三亞市政府簽署了《“閑儲置換”意向協議書》，雙方同意將原有償收回方式處置調整為置換方式處置，目前正在辦理土地置換手續。

該公司有1宗地位於三亞市吉陽區迎賓路，面積1608.68平方米，土地用途為住宿餐飲用地，使用年期為40年。根據《國有建設用地使用權出讓合同》的約定，該宗地應於2019年1月25日前動工。后來因項目被認定為政府原因導致土地閑置，擬按有償收回方式予以處置。但三亞市政府與企業對有償收回標准無法達成一致意見，遲遲未能處置。

2022年1月1日，《規定》正式實施，明確規定了因政府原因導致土地閑置的，可採取置換、有償收回等方式予以處置。后續，省政府還部署開展“土地超市+閑儲置換”工作，明確因政府原因閑置的土地可與“土地超市”中的儲備土地置換，推動實現存量土地盤活及投資落地。基於以上政策支持，三亞市政府經與企業協商，雙方同意將原有償收回方式處置調整為置換方式處置，並簽訂了《“閑儲置換”意向協議書》。目前，正在辦理土地置換手續。

專家點評

提高土地利用效率，促項目落地見效

省人大法制委員會相關負責人介紹，《規定》進一步完善了閑置土地的內涵，明確將“以出讓方式取得國有建設用地使用權，超過出讓合同約定的竣工日期一年未竣工的”國有建設用地認定為閑置土地，加強對低效用地的處置。

同時，《規定》完善了土地閑置費制度。一是對已動工開發但開發建設用地面積佔應動工開發建設用地總面積不足1/3或者已投資額佔總投資額不足25%，中止開發建設滿1年的，明確按土地出讓金的20％繳納土地閑置費。二是貫徹落實自貿港法有關規定，對以出讓方式取得土地使用權進行開發的土地，超過出讓合同約定的竣工日期一年未竣工的，在竣工前每年征收出讓土地現值一定比例的土地閑置費。在收費標准設定方面，採用階梯比例，細化土地閑置費征收標准，以5%為起征點，以20%為征收上限。該規定屬於全國首創，為“半拉子工程”低效用地處置提供有力的法律依據和“海南方案”。

《規定》還明確了因政府原因或者不可抗力造成土地閑置的處置方式。因政府原因或者不可抗力造成土地閑置的，市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門應當與國有建設用地使用權人協商，並且可選擇採用延長動工開發期限、竣工期限﹔調整土地用途、規劃條件﹔安排臨時使用﹔置換土地﹔協議有償收回國有建設用地使用權等方式進行處置。

對因公共利益需要導致土地無法開發利用，造成土地閑置的，《規定》明確了補償制度。根據《規定》內容，因生態環境保護、基礎設施和公共服務項目建設、軍事管制等公共利益需要導致土地無法開發利用，造成土地閑置的，經市、縣、自治縣人民政府批准，可以收回國有建設用地使用權，並按照有償收回閑置土地補償標准對國有建設用地使用權人給予適當補償。有償收回閑置土地補償標准由省人民政府另行制定。

此外，《規定》對歷史遺留未竣工閑置土地設定了兩年的政策過渡期。在《規定》施行前已出讓的土地，已逾期未竣工或者未逾期但距約定竣工日期不滿兩年，且自2022年1月1日施行之日起兩年內還未竣工的，自《規定》施行滿三年之次日開始征繳土地閑置費。

省人大法制委員會相關負責人表示，為切實提高土地利用效率，高效推進海南自貿港項目落地，《規定》壓實政府處置主體責任。一是明確省人民政府和有關部門可採取扣減新增建設用地計劃指標、暫停農轉用審批等措施，對市、縣、自治縣人民政府閑置土地處置工作實施考核和獎懲。二是規定縣級以上人民政府應當通過依法調整規劃、改變土地用途等措施，鼓勵和引導閑置土地盤活利用。

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