人民網三亞11月9日電 （記者李學山、毛雷）2023年以來，三亞把農村集體土地流轉合同清理規范作為壯大農村集體經濟的首要和關鍵，通過出台指導性文件、繪制“集體流轉土地分布一張圖”、推行規范統一的農村土地經營權出租合同示范文本等舉措，法治化、規范化地破解制約農村產業興旺的集體土地流轉“亂賬”這一薄弱環節，從土地這一農村發展基本根基入手，破解集體經濟薄弱村發展的自我“造血”問題。

“冰凍三尺非一日之寒”，如何化解糾纏於其間的各種矛盾，穩定推進清理規范工作，需要極大的政治智慧和工作技巧。那麼，三亞市是如何“啃”下這塊“硬骨頭”的呢？人民網記者近日進行了多方採訪。

每畝租金10元/年，歷史欠賬源於上世紀九十年代

“這是他們在2002年簽訂的土地租用合同約定的價格，每畝地每年租金隻有10元，租期卻有30年。”9月4日，三亞市天涯區檳榔村委會委員蘇民凱介紹說，在這一輪農地流轉不規范問題清理工作中，他們清理出22宗問題合同，這些合同均存在租金過低、期限過長等問題，長期以來，村民反映強烈，村裡也想整治，但卻拿不出好的辦法，說起來這件事“大家都很頭疼”。

三亞市天涯區檳榔村村景。天涯區供圖

人民網記者注意到，在這22宗問題合同中，最早的一份簽訂於1996年，黃猄五小組將村裡的一口面積約8畝的水塘承包給黎某用於養殖，租期共30年﹔當時約定的租金是1996年-2008年250元/畝/年，2008年-2026年500元/畝/年。蘇民凱說，租金過低、租期過長是這份合同存在的明顯問題。

同屬天涯區的桶井村也存在著同一問題，該村村委會副主任蘇文康說，該村存在問題的土地流轉合同共55份，其中最低的租金隻有80元/畝/年。

三亞市農業農村局副局長解光增說，三亞市農村集體土地流轉合同清理規范工作主要范圍包括：一是清理合同簽訂主體資格不規范問題。二是清理合同權利義務約定不明確或不對等問題、合同簽訂面積與實際使用面積嚴重失實問題、合同期限不明確或期限過長問題、合同租金過低或有失公允問題﹔三是清理未執行民主決策程序、發包流轉程序不規范、應簽未簽、公開公示不到位、備案手續不完善等問題﹔四是清理欠繳未繳、解約收回、違反利用等問題﹔五是清理農村與農墾土地權屬爭議及“插花地”等問題。這些問題就導致村集體租出去的土地每年經濟收入卻不多，村民也無法得到實惠。日積月累，帶來的各種問題就成了阻礙集體經濟壯大的“攔路虎”，同時也在一定程度上影響了鄉村振興的工作成效。

多管齊下，“一圖一表一價”試點攻堅“啃”下“硬骨頭”

為了充分激發農村集體土地經濟活力，三亞在全市范圍內選取15個試點村率先開展農村集體土地流轉合同清理規范工作，通過法治化、規范化措施，強化集體所有制根基、鞏固發揚集體經濟發展的根本，開展農村集體土地流轉問題舊賬清理，推行規范統一的農村土地經營權出租合同示范文本，提升集體土地畝產“含金量”，繪制“集體流轉土地分布一張圖”解決權屬爭議，奠定鄉村振興戰略實施基礎。

在充分進行調查研究、征求各方意見的基礎上，三亞市政府在今年7月印發了《三亞市關於農村集體土地流轉合同清理規范工作方案》，要求有序開展農村集體土地流轉合同清理規范工作，並要求在8月15日前率先完成15個試點村的問題整改工作。

“時間表”出台后，三亞市農業農村局迅速動員召開部署會、推進會等會議，要求各區人民政府、育才生態區管理委員會結合工作實際，制定工作實施方案，配齊配強人員，按照時間節點和工作步驟依法依規、審慎穩妥地開展工作。7月10日，三亞市紀委監委聯合三亞市農業農村局召集各區（育才生態區）及15個試點村股份經濟合作聯合社理事長在崖州區三公裡村召開三亞市農村集體土地流轉合同清理規范工作推進會暨現場觀摩會，參會人員通過實地考察、聽取講解等方式現場觀摩學習崖州區三公裡村的經驗做法和整改成效。

為讓農村集體土地流轉“有價可循”，三亞市政府2022年底出台了《三亞市農村集體土地對外流轉用於農業開發的承包金最低參考價》等指導性文件，將農村集體土地劃分為耕地、園地、荒地三大類，每一類土地按照開發條件“好”“一般”“差”對各片區土地制定了參考價，耕地參考價格從每年490元/畝至3610元/畝不等，園地參考價格從每年350元/畝至2250元/畝不等，荒地參考價格從每年230元/畝至980元/畝不等，讓各村開展農村土地經營權出租活動時有價可循，有效避免了市場信息不透明、不對稱帶來的土地租金過低問題。

三亞市崖州區三公裡村是“典型”之一。該村土地以林地和果地為主，主要種植芒果和檳榔，其中芒果種植面積約3萬畝。前期村集體經濟的主要來源為芒果承包用地租金，而芒果承包用地合同大多在上世紀90年代初就已簽訂，時間久遠且租金普遍5元—30元/畝/年，總面積涉及5000余畝。同時，租戶在簽訂合同后，主動繳納租金的較少，年租金收繳率不足60%。

三亞市崖州區三公裡村果地。崖州區供圖

通過多措並舉，三公裡村集體土地出租不規范問題整改得到了徹底扭轉，芒果租地面積由原來的3100畝增加到目前的5100畝，租金由原來的15元—30元/畝/年提升到現在的300元—400元/畝/年，村集體年租金收入由原來的不足10萬元提高到現在的超過110萬元。

“這項工作之前也在持續推進，但‘時間表’的出台和現場會的召開讓大家感受到了壓力看到了榜樣，后面真正是動起來、快起來了。”三亞市農業農村局副局長解光增說，三亞市農村集體土地流轉合同清理規范工作領導小組辦公室就設在市農業農村局，清理規范工作開展以來，他們以“一周一調度”形式每周組織召開市級工作推進會、調度會和碰頭會，實時掌握各區（育才生態區）工作進度，研究解決具體事項﹔並成立了督導組，堅持問題導向，每周到各區（育才生態區）各村督促指導工作，通過查閱合同台賬材料、聽取工作匯報等方式，指導基層干部開展合同整改工作。

從“盆景”到“園景”，預估全市農村本年度年集體收入增長超1200萬

千針萬線，基層落地。檳榔村委會委員蘇民凱說，該村自農村集體土地流轉合同清理規范工作開展以來，採取村委約談、上門拜訪、遠程溝通等多種方式與土地使用者就相關合同條款進行討論，最大限度爭取當事人的理解和支持，在充分協商的基礎上，重新簽訂土地流轉合同。

桶井村委會副主任蘇文康也說，不規范問題合同清理規范工作中，他們碰到最頭疼的問題就是如何爭取當事人理解和支持：“我們的做法是‘帶著感情去談’，設身處地幫對方算好經濟賬，算好長期賬，打好感情牌，找到雙方都能接受的切入點，工作就好開展了。”

“如果市裡沒有出台《三亞市關於農村集體土地流轉合同清理規范工作方案》這個文件，沒有市、區農村農業局同志的悉心指導，我們的工作肯定沒有目前的成效。”蘇文康說，截至目前他們已經完成了55宗不規范問題合同清理規范工作，完成進度超過90%，預計今年可以為村集體經濟增收約156萬元以上。

育才生態區馬亮村、龍密村位於三亞市偏遠山區，土地租金是村集體經濟的唯一收入來源，此前的土地年租金價格僅為80元-100元/畝，經過清理規范工作並按照農業農村部 國家市場監督管理總局制定的《農村土地經營權出租合同（示范文本）》重新簽署新合同后，此前簽署的44份農村集體土地共1244.77畝經營權出租價格漲至410元至700元/畝，實現集體經濟收入增長62.42萬元，壯大了集體經濟實力，受到廣大群眾的歡迎。

三公裡村黨支部書記文光敏說，通過不規范問題合同清理規范工作，該村集體經濟得到了進一步壯大，對於如何用好增加的村集體收入，村裡也有了計劃：一方面投入到為村民繳納醫療養老保險、資助學生入學、美化人居環境等民生工作中﹔另一方面投入資金進一步壯大村集體產業：“俗話說‘大河有水小河滿’，村集體經濟壯大了，不僅村裡的面貌會得到改善，村裡的群眾也能分享到發展紅利。”

如果說15個試點村是“盆景”，那麼他們積累出的經驗已經在三亞“遍地開花”。

截至2023年11月初，三亞市農村集體土地（含國有土地）流轉合同清理規范工作，收集相關合同材料3675宗，發現問題合同2665宗，已完成整改合同1112宗，整改完成率42%，現預計村集體經濟收入年增長1284.48萬元。

與此同時，針對集體土地流轉中出現的國有土地與集體土地權屬問題、集體土地與農墾土地權屬爭議問題以及國有劃撥地問題等爭議較大的矛盾點，三亞引進第三方服務團隊，對試點村每一宗集體流轉土地均進行了測繪，繪制“集體流轉土地分布一張圖”，並到各區（育才生態區）自然資源規劃部門套取土地利用現狀圖、權益示意圖，借用“一張圖”摸清集體流轉土地分布現狀，解決歷史遺留問題中的土地權屬問題。三亞市人民政府根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國農村土地承包法》等相關法律法規及政策規定，在不影響土地所有權依法行使的前提下，結合實際情況，提出建議一是針對集體土地與國有土地權屬問題，由市政府依法授權區政府委托土地所在村集體管理使用。二是針對國有劃撥地問題由市政府依法授權國有企事業單位委托區政府管理使用。

三亞市農業農村局局長柯用春表示，下一步他們將總結試點村的主要做法，梳理成效與不足，形成可推廣、可借鑒的經驗，全面鋪開全市農村集體土地流轉合同清理規范工作﹔同時推進試點村將集體土地流轉合同按照國家、省、市相關法律法規及政策規定進入海南（三亞）農村產權交易服務中心辦理流轉交易鑒証，並到各區政府、育才生態區管委會進行流轉登記及備案，保護集體權益﹔在此基礎上探索建立工商資本租賃農地資格審查、項目審核和風險防范制度，進一步加強工商資本租賃農地規范化管理，形成常態化制度機制。

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