針對海口、三亞在城市更新試點中反映的規劃和土地方面政策瓶頸，近日海南省自然資源和規劃廳出台了《關於支持城市更新規劃和用地保障的指導意見》（以下簡稱《意見》），從規劃和土地等方面提出十三條政策措施，支持海南省城市更新行動，提升城市品質，改善人居環境，提高資源利用水平提供政策保障，推進以人為核心的新型城鎮化建設，服務海南自由貿易港建設。

《意見》提出，優化國土空間規劃管控。明確城市更新以市縣國土空間總體規劃為引領，以詳細規劃作為規劃許可、改造實施的法定依據。支持市縣結合城市更新實施的特點，探索編制更新單元和更新地塊兩個層面詳細規劃，提高規劃管控的精准性和合理性。優化城市更新的詳細規劃調整程序，城市更新需要調整詳細規劃但不突破詳細規劃強制性管制要求的，或增加公益性設施、公共綠地的，可通過局部技術性修正和優化調整的方式進行動態維護。

《意見》要求，完善土地支持政策。明確城市更新項目可以採用綜合評價出讓或帶設計方案出讓。允許一幅多宗供應的土地整體核發一個建設工程規劃許可証。允許零星土地，集體與國有用地之間通過土地整合、置換等方式集中連片改造開發。城市更新項目涉及拆除重建或者土地用途改變的，可依據詳細規劃重新確定土地的規劃條件。城市更新項目范圍內涉及土地供應或者拆除重建的，不受市場化商品住宅用地計劃指標和建設計劃指標限制，充分賦予市縣自主權。鼓勵市縣優化完善城市更新的地價計收規則，探索以公示地價（或市場評估價）的一定比例核定地價，降低城市更新的用地成本。支持市縣妥善處理歷史遺留用地問題。

《意見》明確，科學提升城市品質。提出對完善城市公共功能服務的新建項目給予建筑面積獎勵，獎勵面積不計入容積率。為避免過度依賴單一地塊增容、突破消防能力匹配的限高來實現項目資金平衡，以及超出市政基礎設施保障能力，允許規劃指標、獎勵面積在本市縣城鎮開發邊界范圍內跨地塊使用，並提出科學管控新建居住建筑高度等開發強度政策。依法保障主體權益。明確城市更新涉及土地征收成片開發的公益性用地比例確實難以達到40%的，可以根據項目實際和詳細規劃確定公益性用地比例。對已簽訂征收補償安置協議或者房屋搬遷補償協議的專有部分面積和業主人數佔比均不低於90%的，可按照有關法律法規對未簽約部分房屋實施征收，解決個別業主征收難的問題。（海南省自然資源和規劃廳 尹建軍）

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