人民網海口7月23日電（記者李學山）電梯廣告費、公共停車位租金、快遞櫃場地使用費……這些小區公共收益究竟屬於誰？該如何管理使用？近日，海南省住房和城鄉建設廳正式印發《海南省住宅小區公共收益管理的指導意見（試行）》（以下簡稱《指導意見》），對公共收益的歸集、使用、管理全流程作出系統性規范。新規將於2026年8月7日起施行。

公共收益歸業主共有，以清單形式明確來源

小區哪些收入屬於公共收益？《指導意見》明確，公共收益是指利用住宅小區業主專有部分以外的共有部分（包括共用部位、共用設施設備）依法開展生產、經營、租賃等活動，在扣除法定稅收、能耗、人工等合理管理成本后獲得的收益，該收益依法屬於全體業主共有。

《指導意見》首次以清單形式明確了公共收益的11項來源，涵蓋利用業主共有場地設置的戶外及室內廣告收益、共有道路和公共場地停車收益、電動自行車及新能源汽車充電設施場地使用費、會所和游泳池等公建配套租賃收益、通信基站進場費、報廢共用設施設備殘值、違約金及賠償金、公共收益增值收益等，基本覆蓋了當前小區公共經營的全部場景。

分階段明確管理主體，業主大會成立后須共同決定

針對公共收益管理主體不明確、資金混存等問題，《指導意見》作出了詳細規定。在業主大會成立前，物業服務人可根據前期物業服務合同約定代為管理公共收益﹔業主大會成立后，公共收益的管理、使用和分配應當由業主共同決定。經業主大會授權，業主委員會可自行經營住宅小區共有部分，也可委托物業服務人經營。

在資金管理方面，新規要求實行專戶專儲、單獨列賬、公開透明。一個物業管理區域應設立一個公共收益專項賬戶，嚴禁將公共收益與物業服務企業或其他主體的收支合用一個賬戶。

明確使用規則與禁止事項，須經業主共同決定

公共收益怎麼花？《指導意見》規定，經業主共同決定，公共收益可用於補充住宅專項維修資金、公共設施設備維修更新改造、業主大會及業主委員會日常工作經費、抵扣物業服務費用和水電公攤費用、第三方審計和法律服務費等8類用途。同時明確5類費用不得從公共收益中列支，包括依法應當由建設單位承擔的費用、供水供電等專營單位費用、人為損壞修復費、物業服務企業承擔的維修養護費以及其他不得列支的情形。

每季度公示收支明細，五種情形須強制審計

為保障業主知情權，《指導意見》要求公共收益經營管理主體每季度將收支資金明細在小區顯著位置公示一次，原則上每季度首月10日前完成公示，公示期不少於30日，同時須通過業主微信群等渠道同步告知全體業主。

在審計方面，明確了五種必須委托第三方審計機構開展審計的情形：年度公共收益達到一定數額以上﹔物業服務合同終止﹔業主委員會（物業管理委員會）任期屆滿﹔業主委員會主任或半數以上委員離任﹔20%以上業主提出審計要求。

此外，《指導意見》還明確，物業服務人不按規定公示或拒不移交賬目的，將記入信用信息檔案﹔挪用、侵佔公共收益涉嫌犯罪的，依法移送公安機關。

海南省住建廳相關負責人表示，此次出台《指導意見》旨在依托物業服務領域突出問題集中整治，圍繞侵佔業主公共收益的問題導向，進一步明確公共收益歸屬和管理主體，細化使用用途和程序，為公共收益規范化管理提供制度保障。新規的施行，將有力破解長期困擾業主的公共收益“糊涂賬”難題，推動全省住宅小區公共收益管理邁入規范化軌道。