三亞天涯區朝陽社區天然氣小區物管會成員正在商討小區事宜。 本版圖片由三亞城市投資運營集團有限公司提供 AI制圖：陳海冰

三亞吉陽區匯豐小區物管會組織物業開展防風防汛工作。

　　一棵大樹，幾把凳子，每到周末，三亞天涯區朝陽社區天然氣小區的“樹下議事會”都會准時開會。

　　今年5月，在省住房和城鄉建設廳統一指導下，海口、三亞率先開展住宅小區物業管理委員會試點建設，探索適配海南基層實際的小區自治新路徑。

　　立足候鳥型城市獨特治理底色，三亞直面老舊小區管理缺位、物業矛盾多發、自治力量薄弱、季節性治理空檔突出等痛點難點，全面深化黨建引領基層治理改革，搭建“黨組織+物管會”一體化治理架構，補齊小區自治短板、理順物業服務機制，推動小區治理從“有形覆蓋”穩步邁向“有效治理”。

　　三亞先期在吉陽區春光社區、天涯區朝陽社區、鴨仔塘社區選取27個代表性小區，全面啟動“黨組織+物管會”試點組建工作。目前，所有試點建設任務已全部完成，正在全域推進物管會規范化、制度化建設，持續破解基層治理堵點痛點，整體提升住宅小區精細化治理水平。

　　直面治理堵點  試點先行破解自治難題

　　三亞季節性、潮汐式的人口流動特征，給小區常態化、穩定化治理帶來天然挑戰。每到冬季，大量候鳥業主集中入住，小區居住人口驟增，車位緊張、設施損耗、鄰裡糾紛、物業服務壓力等問題集中凸顯﹔夏季業主陸續離瓊返鄉，小區常住人口減少，傳統業主大會難以召集、集體決議難以落地，各類民生訴求長期擱置。

　　據統計，三亞僅有三分之一的小區組建業主組織，部分小區長期處於無人管理、監督缺位、治理失序的狀態。樓道雜物堆積、架空層私佔亂堆、電動車飛線充電、消防通道堵塞等頑疾屢禁不止，安全隱患常態化存在，是制約基層治理提質的突出短板。

　　天涯區鴨仔塘社區老舊小區建設年代久遠、基礎設施老化破損，長期無業委會、無規范化物業服務托管，屬於典型失管小區。“以前小區沒人管沒人問，樓道堆滿廢舊雜物，走路都要側身，架空層被私自佔用，消防安全隱患很大。”在小區居住十余年的居民陳大叔坦言。

　　這一基層治理困境，也是全省物業領域亟待破解的共性難題。省住建廳梳理指出，海南物業治理長期存在業主自治運行不規范、業委會履職失序、議事協商渠道不暢、矛盾化解不及時等體制性問題，想要徹底扭轉被動局面，實現物業治理從“治標治亂”向“治本固本”跨越，黨建引領下的物管會規范化建設是關鍵抓手、核心路徑。

　　按照全省統一部署，海口、三亞作為全省先行試點城市，需在9月底前實現符合條件小區物管會應建盡建，為全省住宅小區精細化治理、長效化運維、規范化自治探索可復制、可推廣的三亞經驗。對標省市工作部署，三亞以27個試點小區為突破口，將黨組織建在小區治理一線，將治理力量下沉至樓棟網格，構建“黨組織統籌引領、物管會實體履職”的全新治理體系。

　　聚焦群眾需求 多元共治化解民生訴求

　　三亞鴨仔塘社區老舊小區物管會成立后，工作人員逐棟入戶走訪、耐心溝通宣講，充分爭取居民理解支持，聯動社區、綜合執法、物業服務力量開展全域環境整治，全面清理樓道、架空層堆積雜物，疏通長期堵塞的消防通道，科學規劃電動車集中停放、規范充電區域，從根源上消除消防安全隱患，小區整體面貌實現質的提升。

　　“短短一段時間，小區變化肉眼可見，樓道通透、通道暢通、停車有序，最實在的改變就是小區終於有人管事、有人解憂。”居民陳大叔由衷感慨。

　　為徹底破解小區“議事難、推進難、落地難”的治理頑疾，三亞各試點小區依托議事廳、議事點等陣地，搭建社區、物管會、物業公司、業主代表、職能部門多方聯動會商平台。日常小事現場協商處置，難點問題集中研判攻堅，重大事項全程公開公示。

　　吉陽區匯豐國際小區是典型候鳥聚居小區，業主來源廣泛、人員流動性大，常住居民與候鳥業主生活訴求差異明顯。此前，小區因電梯維保不透明、公共收益公示不規范、設施修繕意見不統一等問題，業主與物業長期存在分歧、反復投訴，小區治理一度陷入僵局。

　　“以前有問題只能反復投訴，雙方僵持不下，問題越拖越難解決。”匯豐國際小區業主王大姐說，“現在議事公開透明，訴求有人傾聽、難題有人解決、事事有著落，鄰裡關系變得更加和睦。”

　　小區物管會主任庄桎熠介紹，不少候鳥老人獨自旅居三亞，日常生活多有不便、缺少陪伴照料。小區專門建立重點人群台賬，常態化開展上門走訪、代辦幫扶、貼心慰問等便民服務，讓異地旅居群眾真切感受到三亞城市溫度。

　　針對物業企業突發撤場、新舊物業交替、服務短暫斷檔等風險隱患，三亞住建部門建立提前預警、主動介入機制，及時約談物業企業與開發單位，同步做好業主溝通解釋工作。針對暫未成立業主組織的小區，通過業主民主議事推選、社區全程指導監督或社區托管等方式，平穩推進新物業入場交接，確保小區物業服務無縫銜接、平穩過渡。

　　三亞持續深化紅色共治模式，依托“紅色議事廳”常態化開展多元協商共治，推動物管會、物業公司規范履職、主動作為。引導居民黨員帶頭遵守小區管理規約、主動參與小區治理、積極調解鄰裡矛盾，推動各類糾紛化解在樓棟、消解在社區，真正實現“小事不出樓棟、大事不出社區”。

　　健全制度保障 智慧賦能夯實長效根基

　　為有效杜絕物管會運行鬆散、履職虛化、議事流於形式等問題，三亞出台《三亞市物業管理委員會指導規則（試行）》，以剛性制度明確權責邊界、規范履職流程、細化治理標准，推動小區治理走向標准化、規范化、長效化。

　　三亞嚴格落實“一個物業區域、一個物管會”建設准則，試點建設全面覆蓋商品房、老舊小區、無物業小區、保障性住宅小區等各類業態，形成一套適配三亞市情的可復制、可推廣、可持續的基層治理模板。全市統一規范物管會組織架構，設置單數委員，保障業主代表佔比超二分之一，由社區黨員代表擔任主任、業主代表推選副主任，既牢牢堅守黨建引領核心，又充分保障居民自治權利，實現黨建引領與群眾自治有機融合、雙向賦能。

　　各小區嚴格落實議事公開、台賬公示制度，居民訴求清單、問題整改記錄、公共議事台賬、公共收益收支明細全部上牆公示、全程留痕、公開透明，讓小區公共事務在陽光下運行。

　　在此基礎上，三亞積極融入智慧治理理念，搭建數字化小區治理陣地，在各小區設立數字工單平台，建立標准化快速響應機制，明確訴求接單、現場處置、辦結回訪的硬性時限標准。整合網格員日常巡查、重點區域定點巡防等方式，織密基層安全感知網絡，及時排查安全隱患、提前化解矛盾苗頭，讓老舊小區擁有“智慧管家”。

　　如今，三亞各住宅小區已逐步形成專業化物業覆蓋、社區托管運維、業主自主管理的多元治理格局，公共維修資金規范管理、公共收益常態公開、服務信息全面公示等關鍵治理指標持續提質達標。截至目前，三亞已完成多批次小區物管會組建工作，物業投訴量同比下降52.91％。

　　下一步，三亞將持續擴大覆蓋范圍，穩步實現符合條件小區物管會應建盡建，持續壓降物業領域信訪量，不斷規范服務標准、補齊服務短板，推動全市物業管理全面邁向精細化、標准化、現代化，深化黨建引領多元共治治理模式，激活城市基層治理“最后一百米”，全力打造自貿港現代化基層治理三亞樣板。