“沉睡”多年的土地，還能“醒”過來嗎？當然可以。

　　荒廢多年的老廠房，蛻變成婚慶城堡﹔業務蕭條的鋼材市場原址上，住宅樓拔地而起，不少業主已開啟新生活﹔停運閑置的汽車站，未來將成為品質社區，與大型商業中心相輝映……

　　作為全國低效用地再開發試點城市，海口精准實行“一案一策”，今年以來已盤活低效用地198畝。一塊塊曾經“沉睡”的土地，正在以全新的面貌融入城市發展。

　　“沉睡資產”變“城市增量”

　　巨型鑽戒造型，從屋頂傾瀉而下的玫瑰花“瀑布”，風格各異的宴會廳……走進海口市丘海大道69號，曾經破敗廠房的痕跡已經無處可尋，千貝城堡婚禮藝術中心（以下簡稱千貝城堡）裡洋溢著浪漫氣息。經過近2年改造，千貝城堡已進入試運營階段，計劃於今年11月正式開業，可承接婚宴、年會等業務。

　　在海口龍湖天街正對面，一條南海大道之隔，就是正在施工的海口瑞文熙和項目。機器作業的轟隆聲中，美好新居的畫面仿佛浮現眼前。

　　這是海口市龍華區高鐵城西站片區城市更新項目裡的一個地塊，原是海口汽車南站，在“沉睡”8年后，於今年4月22日經過284輪激烈報價，由海口海盈投資有限公司以逾5億元成功摘得，成交溢價率20.50%。

　　瑞文熙和項目總監吉家澤介紹，目前項目地庫整體已開挖完成，配套樓棟已封頂，3棟高層結構最快的已施工到6層，其余高層樓棟結構也在緊張施工中。

　　無獨有偶。在鋼鐵貿易市場原址建設的新高理想城安居房項目，是海口市近期熱度頗高的樓盤。項目共建設18棟高層住宅樓，提供安居房2634套，配套建有幼兒園、老年人日間照料中心等設施。

　　從荒廢的老廠房，到停運的汽車場站，再到業務蕭條的交易市場，這些散落在海口主城區的存量地塊，就像蒙塵的寶貝，經過盤活后煥發出新的光彩。

　　“一案一策”差異化“開方”

　　雖然成因不同，但不可否認，低效使用是海口此前長期存在的用地痛點。2025年，海口市入選全國低效用地再開發試點城市，讓“沉睡中”的中心城區土地資源“蘇醒”，成為海口亟需落實的任務。

　　千貝城堡的改造，走出了一條“原權利人自主更新”的輕量路徑。

　　丘海大道69號的前身是1997年建成的海宇錫板廠廠房，其性質為工業生產用地。2017年，隨著城市產業結構調整，海宇錫板廠全面停產，廠房也就隨之處於荒廢狀態。

　　但這樣的老廠房在婚慶行業人士眼中有著獨到的優勢：層高夠高、內部無柱體遮擋，且面積適當。千貝城堡負責人馮雅軒告訴海南日報全媒體記者，該廠房改造投入約6000萬元，歷時近2年，目前已有4個主題宴會廳正式對外運營，剩余4個宴會廳計劃於本月底全部完工。

　　值得一提的是，隨著千貝城堡的入駐，廠區內的其他地塊也被陸續接手，餐飲、運動健身等業態自然聚集，廠區實現了“自然生長”。

　　海口汽車南站於2005年啟用，2018年1月隨著海口汽車總站的建成投用而關停，后來該土地及地上資產被政府有償收回，曾一度作為公交場站使用。

　　“這不但浪費了中心城區的優質土地資源，而且造成南海大道兩側風貌割裂。”吉家澤說。

　　和千貝城堡不同，汽車南站地塊走的是“政府有償收回儲備+公開出讓+城市更新”一體化盤活模式，也就是政府有償收回土地使用權，完成地塊清拆、權屬厘清，將地塊納入城市更新單元統籌規劃，調整用地性質、規劃指標，通過公開拍賣遴選開發主體，明確建設內容、公服配套，由經營主體負責后續的建設、銷售環節。

　　新高理想城原用地為海南新高貿易公司投資運營的鋼材加工銷售市場。隨著城市發展，鋼材運輸車輛及吊裝進出受限，再加上行業競爭日趨激烈，地塊長期處於低效利用狀態。

　　2022年，泰達集團拍下這塊地，用於建設新高理想城安居房項目，並收購了海南新高貿易公司。該公司相關工作人員告訴記者，該項目共建設2634套房源，目前已售出一千多套，入住率達到已售房源的50%。

　　政策助力盤出城市發展后勁

　　“通過盤活低效用地，一方面釋放了存量土地價值，提升土地集約利用水平，另一方面也優化了城市功能布局，完善了片區民生配套，提升了城市面貌。”海口市自然資源和規劃局相關人員介紹。

　　以汽車南站地塊為例，納入城市更新項目后，地塊從單一長途客運場站轉型為高品質居住社區，配套養老、兒童活動等公共服務設施，補齊片區社區服務短板，優化片區人居環境，推進產城融合。

　　入選全國低效用地再開發試點城市以來，海口持續健全“全域摸排、一地一策、分類處置、閉環銷號”的全鏈條盤活體系，持續破除存量用地盤活堵點難點，先后印發了《海口市低效用地再開發試點工作實施方案》《海口市既有建筑物功能轉換和混合利用審查工作指引（試行）》（以下簡稱《工作指引》）等政策文件，通過正面清單模式，為盤活存量建筑提供全流程指引，讓存量空間適配新的市場需求，促進城市高質量發展。

　　例如，符合《正面清單》中類型一情形的項目，如商業類建筑局部或整體轉換為公共服務設施、工業或商業大類別下細分類型之間的功能轉換，無需取得規劃主管部門意見，可直接依規定辦理施工許可、消防審驗等手續。《工作指引》明確，符合《正面清單》中類型二的項目可享受按原用途、原權利類型使用土地的5年過渡期政策，為存量建筑的功能轉換提供了“緩沖期”，降低了經營主體的試錯成本。

　　從“增量擴張”到“存量提質”，海口盤活低效用地不是簡單的“拆舊建新”，而是給土地選好“正確賽道”，從根源上避免二次閑置，盤出土地價值，盤出城市發展后勁，讓城市每一塊“沉睡”資產都能持續長出高質量發展的新動能。

　　海口市自然資源和規劃局相關負責人表示，將持續立足節約集約用地主線，持續深化低效用地再開發試點改革，堅持“向存量要空間、以提質促升級”，持續盤活閑置低效土地、迭代城市產業業態、優化城市空間品質。並以千貝城堡標杆項目為示范，全面推廣工業遺存活化、存量用地文旅轉型、自主更新改造的成熟經驗，持續釋放存量土地發展潛能，以優質空間資源賦能海口城市高質量發展，為全省存量用地盤活利用貢獻海口樣板、海口經驗。

         (習霽鴻)