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一线城市的住房资产会严重缩水吗?
2014年07月04日11:40
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  未来的房价走势,在城市资源配置没有根本改观之前,各城市的差异化仍将继续,马太效应仍将加剧。正因如此,一线城市居民的住房资产不会严重缩水。挣钱不易,投资不易,且行且珍惜。

  近日,耶鲁大学陈志武教授表示,“中国家庭资产配置中,有79%投资于房地产,如果房价往下跌,那么大量中国家庭,尤其是一线城市家庭财富将严重缩水”。一线城市家庭财富真会严重缩水吗?对此观点笔者不敢苟同。

  不容否认,目前在我国家庭资产中,住房是最重要的家庭财富。随着房价不断上涨,居民的住房面积不断扩大,家庭财富也不断增加。随着1998年福利分房制度的取消,城镇居民把原来租赁的公房以标准价或成本价购买下来,从无产者,变成了有产者,住房变成了家庭最重要的资产。很多房改房或最早的商品房,在北京,当初购买价格大多在1千元左右,到现在房价已经上涨10倍以上,所以,因房致富的家庭不在少数。虽然,任志强在今年第十一届中国蓝筹地产年会上说:“富人觉得房子很便宜,穷人觉得房子很贵。贫富差别恰恰来自于你对资产的投资,过去投资了房产今天都是富人,过去没投资房产的人,舍不得买的人活该,该你穷!”这些话听上去有点刺耳,但实际上,确实是谁及早买了房,谁就会坐享房产升值的收益。谁买的房越多,谁的收益就越多,财富也就越多。这也是为什么我们这几年要采取限购限贷手段,抑制住房投资投机,原因就是很多人看到了别人投资住房的赚钱效应,纷纷效仿,使住房有了投资功能。

  当然,房价下降,住房的财富便会随之缩水也是事实。美国2006年后,随着次贷危机的爆发,房价下跌了50%,住房的家庭财富当然也缩水50%。问题是,在目前的形势下,中国的楼市会一路下跌吗?尤其是一线城市房价会跌得更惨吗?

  今年以来,楼市低迷,降价跑量以解资金燃眉之急的现象时而有之,因此,看空楼市的人都有人在。其实,根据国家统计局5月份的数据,全国70个大中城市中,与去年同月相比,新建商品住宅价格下降的城市只有1个,上涨的城市有69个,上涨与下跌的城市数与1月份是一样的。只不过最高涨幅从1月份的20.9%回落到了11.3%,只是房价涨幅收窄而已。北京的新建商品住宅价格从1月份的涨幅18.8%,回落至涨幅9.7%;上海则从20.9%,回落至11.3%;广州从 18.9%回落至9.6%;深圳从18.2%回落至8.9%。笔者认为,这是我国宏观经济软着陆的表现,也是房地产市场平稳健康发展的征兆。

  一个城市的房价由供求关系决定,这是市场经济的铁律。供不应求时房价会上涨,供过于求时房价会下降。目前,我国正处于城市化快速发展阶段,城市规模在不断扩大,城市人口在不断增加,按过去城市化速度1%保守估算,每年也有1300万人口进城。加之单独生育政策的放开,各城市人口增加的速度要快于以往。在我国城市化完成之前,城镇人口不断增加这个趋势是不会逆转的。

  这也正是过去我国房价不断上涨的一个主要原因。即由于我国的城市化进程不断加快,城镇人口不断增加,导致我国的住房市场一直处于供不应求状态。

  我国的城市化率从取消福利分房的1998年的33.35%,上涨到去年的53.73%。15年间,提高了20.38个百分点,每年平均增加1.36个百分点。与此同时,全国城镇人口更是从4.1608亿人,增加到了7.7111亿人,去年城镇人口已经是1998年的1.85倍。城镇化不仅仅是政府主导,也是百姓的迫切愿望。因为城市使生活更美好。根据今年的《政府工作报告》,要“推进以人为核心的新型城镇化。今后一个时期,要着重解决好现有‘三个1亿人’问题,促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”。三个1亿人”的城镇化将带来大量的住房需求,每人按30平方米计算就是90亿平方米的住房需求,至少在未来十年甚至二十年的时间内房地产市场还会迎来新的发展机遇。

  同时也应注意到,我国的城镇化水平是不均衡的。城市之间的差异实际上是优质公共资源配置的差异,房价也是城市拥有优质资源的反映。优质公共资源集中的城市,其城市化水平就高,房价也高。因此,我国一线城市的房价会高于二线城市,二线城市高于三线城市,三线城市则高于四线城市。也正是由于发展的不均衡,一、二线城市的人口还在增加,房价也居高不下;个别三、四线城市由于人口的吸引力、经济发展潜力不够,房地产已经供过于求,房价已经出现调整。所以未来的房价走势,在城市资源配置没有根本改观之前,各城市的差异化仍将继续,马太效应仍将加剧。正因如此,一线城市居民的住房资产不会严重缩水。

  以北京为例,尽管已经到了城市化发展后期,城市化率已经达到86.3%,但由于其独特的首都功能,是全国的政治、经济、文化、金融、教育、医疗、商业、交通、旅游中心,集中了众多的优质公共资源,对人口的吸引力仍然很强。北京的常住人口从基本达到2020年1800万的人口的控制目标的2009年算起,4年间,人口从1755万增加到了去年的2114.8万,又增加了359.8万人。按三口之家需要一套房子测算,则每年需要住房增量30万套,加上存量人口的自住型和改善型需求,住房的供应缺口仍然很大。仅仅北京的两房轮候家庭就还有13万。5月23日北京市首个自住型商品房项目金隅汇星苑举行公开摇号,即使只有无房户和两房的轮候家庭有摇号资格,中签比例也才只有1:68,可见,北京的住房问题仍然比较突出。因此,在一线城市供不应求的情况下,房价很难下跌,家庭财富也不会严重缩水。

  其实,对于大多数老百姓而言,自住的住房是一种刚性需求,财富的增加也只是一个账面符号而已,老百姓很少去卖掉唯一的住房去获得住房资产的增值。住房是资产,按照投资学的原理,家庭资产也需要分散投资,以规避风险,但是像陈教授所说:“贵金属是其中一个值得考虑的投资选项”,还是要谨慎。正如美国股神巴菲特所说,黄金不产生现金流,没有投资价值。中国大妈们去年4月爆发的抢金潮,如今累计亏损惨重值得引入深思。

  挣钱不易,投资不易,且行且珍惜。

来源:中国网    赵秀池    (责编:刘瀚涛、蒋成柳)
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