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海口棚改不再"天下第一难" 换来城市新气象

来源:人民网-海南视窗  吉羽  2016年09月08日09:20

“盐灶”印象(摄像 枉源)
“盐灶”印象(摄像 枉源)
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【核心提示】棚户区改造号称“天下第一难”,改不好妨害城市发展,影响民心向背。2015年以来,海口市在棚改工作中不与民争利,坚持算政治账、民生账、长远账,通过“两头市场化”,即“补偿标准走市场、安置走市场团购商品房、政府兜底保民生”的顶层设计保障群众利益,让群众得到真实惠。如今,海口市摸索出的“政府让利、企业微利、百姓得利”棚改新模式,改走了棚户区,改走了脏乱差,改来了新社区的城市新气象。

人民网海口9月8日电(记者 吉羽)博义盐灶八灶片区是海口市的中心城区,也是老海口的主要区域,是真正的城中村,绝大多数都是老旧小区和民房,人均面积狭小,人口众多,交通拥挤,环境脏乱差,存在严重的安全隐患。

该片区群众黄汉年家中房屋年久失修、低矮简陋,墙体出现裂缝,钢筋露在外面,水泥块还不时脱落。张水河老人原居住在盐灶下村18号,居住的面积19.26平方米砖瓦房四周被其他房屋遮住,屋内漆黑一片。片区内有些胡同仅可两人同行,手机信号不良、出行不便,期盼棚改的呼声就是片区内群众的真实意愿。

政府兜底保民生:海口棚改群众得实惠

73岁的陆地安老人原住在盐灶三社区博义村,片区被征收前,他家的老房子建于上世纪70年代,墙体早已开裂,时常漏雨渗水。最让他不喜欢的是家门口逼仄的街巷和常年积水的道路。如今房屋、土地被征收后,陆地安开始算一笔账,根据与政府签订的棚改安置房补贴合同,他们家将获得三套回迁商品房,位置就在盐灶路附近。他想着,除了自己和家人居住用外,他还可以出租一套房,这样家里每月又可以增添一两千元的收入。

但陆地安不知道,他的房租或许还可以更高。记者从海口市棚改办了解到,在7月27日举行的海口市今年首场棚户区改造整理出来的用地拍卖会上,这块地以7.7亿余元的高价拍给了绿地集团。在未来三四年内,绿地将在博义、盐灶、八灶棚改片区打造一个集休闲商业、高尚居住功能于一体,配套设施完善的海口新中心。这片土地的持续增值指日可待,直接受益的就是像陆地安、黄汉年、张水河这样的博义盐灶八灶片区拆迁户。

海口市房屋征收局相关负责人介绍,博义盐灶八灶片区棚改项目改造范围北至滨海大道,南至玉河路,东至龙华路,西以龙昆北路为界,改造范围涉及土地面积600.75亩(其中博义片区93.6亩,盐灶片区313.5亩,八灶片区193.8亩),征收土地496亩(其中博义片区84亩,盐灶片区248亩,八灶片区164亩),改造涉及4500余户,1.8万人,人均住房面积19.95平方米。

截至2016年7月31日,博义盐灶片区应征收户数3104户,已完成签约户数3104户,完成率100%;回迁商品房建设面积375575㎡,4582套(户)。八灶片区应征收户数1704户,已完成签约户数1704户,完成率100%;回迁商品房建设面积253925㎡,2917套(户)。

棚改项目指挥部相关负责人介绍,博义盐灶八灶片区的安置地块紧邻城市主干道,同时又尽揽“三园”,可远眺大海,是不可多得的安居地段;为尽可能的满足各类居民的安置需求,安置房南北通风,为现代骑楼模式,户型面积从40平方到140平方不等,共有7种户型,适合不同收入家庭居住,在海南乃至全国都是少有的,充分满足了居民的需求;在回迁商品房小区建筑设计上,一律要求南北对流,户型规整、房间布局合理,符合居民的日常生活习惯。

去年以来棚改成绩斐然:促进经济持续稳定增长

海口博义盐灶八灶片区棚改工作取得成功,并不是海口棚改工作的个案。记者从海口市房屋征收局了解到,棚改新政实施后的首批棚户区改造整理出来的开发建设用地以公开招拍挂方式推向市场。其中2015年度改造计划项目红城湖片区75.75亩经营性用地以8.15亿被海航集团旗下海南高和房地产开发有限公司和海南海岛建设物流有限公司联合竞得,单价1070万/亩,其中的商业用地楼面地价达4364元/平方米;博义盐灶片区推出一宗经营性用地和两宗回迁商品房用地共107.34亩,被绿地集团以7.71亿元摘牌,其中经营性用地单价为840万/亩,楼面价3150元/平方米。此次拍卖总成交金额创造了今年以来拍卖的新高。而根据规划和征拆进度,下一步红城湖片区可经营性用地和回迁商品房用地尚有约480亩、博义盐灶八灶可经营性用地和回迁安置地尚有约260亩,可在今年三、四季度推向市场,土地收益预计可达50多亿元。

据了解,2016年,海南省城市棚户区改造计划启动共24548户。省里下达给海口市城市棚户区改造任务为12010户,约占全省今年计划的49%。海口市继续抓好2015年度续建项目推进的同时,积极谋划2016年计划启动新建项目。

截止今年7月31日,2016年海口市城市棚户区改造共完成19011户,提前4个月超额完成省下达的棚改年度计划任务,完成率158%。目前,白沙坊片区二期、面前坡和龙岐村3个项目已经正式启动征收工作;已完成的坡博坡巷、红城湖延长线、三丹村、夏瑶二期等4个项目的的概算批复,近期拟启动。正在进行征收前期工作有五源河、石山镇墟、永兴镇、大英村等4个项目。

此外,根据正在实施的各棚户区改造项目的房屋征拆和土地收储进度,预计今年三、四季度还可整理出一批具备投放市场条件的经营性土地和回迁商品房用地,如秀英区的新海村片区,琼山区的滨江新城二期、夏瑶村二期片区,美兰的新琼、下洋瓦灶、白沙坊片区等,届时,这些土地将根据年度土地供应计划逐步投入市场。

海口市房屋征收局相关负责人介绍,通过实施棚户区改造,完善基础设施和公共服务设施,改善棚户区人居环境,增强防灾减灾能力,打造城市建设升级版,让棚户区群众得到了实实在在的实惠,促进了经济持续稳定增长。

棚改工作进入快车道靠创新思路:以棚改促建设

为何号称“天下第一难”的棚改工作在海口能如此成绩斐然?知情人都知道,2015年时,海口棚改曾因速度滞后还遭省里点名,而到年末却超额完成任务,获省政府颁发的棚改单项大奖。其中缘由正是因为在海南省委常委、海口市委书记孙新阳的提议下,2015年以来,海口市“双创”工作领导小组将棚改工作列入每周议题。孙新阳每次听取汇报后都对棚改工作作出重要指示,市长倪强主持市政府常务会议,制定并出台货币化安置、简化审批等一系列新举措,不断完善体制机制、创新模式、规范程序、多元融资,棚改项目审批时间目前仅需245天,棚改工作进入了快车道。

海口市房屋征收局(市棚改办)贯彻落实市委市政府“以棚改促建设”的思路,并时时对标“双创”工作要求,紧紧将改善棚户区群众居住条件、居住环境放在首位,并将棚改工作与调结构去库存、稳增长结合起来,与补齐公共产品和服务短板结合起来,与保护城市历史文化、传承城市精神结合起来,使棚改成为城市建设升级的有力抓手,完善了城市基础设施和公共服务设施,加速了城市的再造更新,提升了城市承载力。

特别是一年来,海口市各区各部门举全市之力推进“双创”工作,坚定不移地提升城市形象和城市竞争力,努力打造“21世纪海上丝绸之路”战略支点城市、大南海开发区域中心城市和海南“首善之城”,实现了经济建设、市容市貌、群众参与、干部作风、市民素质、社会治安的“六个明显转变”,城市的颜值、环境、气质、品位不断提升,投资环境大大改善,极大地增强了城市的影响力和吸引力,释放了巨大红利,促使了市场对海口市城市价值的再发现、再确认、再提高。

海口市房屋征收局副局长朱军说,海口市自启动“双创”工作和实施棚改以来,海口市基础设施不断完善、城市面貌不断变好、人民群众生活环境不断改善,海口的变化让国内大型房地产企业认可,同时也让他们看到海口的商业价值和发展潜力。海口市各区各部门充分利用棚改政策,发挥“双创”精神,团结协作,勇于担当,全力推进棚改工作,提升城市品质品味。

棚改经验:提高货币化安置比例,消化存量商品房

海口市房屋征收局副局长王辉向人民网海南视窗记者介绍,按照国家和省的工作要求,海口市将棚户区改造作为一项重大工作,以“双创”模式,将棚改与城市建设结合起来,形成“以棚改促建设”的思路,进一步理顺机制,优化政策,简化流程,创新模式,切实把好事办实,让棚户区居民得到实惠,为稳增长作贡献。提高货币化安置比例,消化存量商品房。以改善民生为出发点,出台了《海口市房屋征收补偿安置暂行办法》,对原征收补偿安置政策进行适当调整。将原征收补偿政策实物安置零地价、税费减免、财务成本、购房补贴等需政府补贴的隐性成本,以及土地契税、土地增值税、营业税、企业所得税等安置房建设中的机会成本,通过增加土地补偿奖励标准权重等方式,直接货币化补偿给被征收人。引导棚户区居民购买商品房做为安置房,打通存量商品房和棚户区安置房的通道。截止2016年7月31日,海口市实行货币化安置的棚户区居民达100%。

海口市房屋征收局局长冯本彦表示,为加快棚改工作,该局全面推行货币化安置,抓好以下工作:一是把好政策关、概算审核关和征收评估关。加强各区棚改工作人员政策培训,规范概算审核流程,引导规范选聘价格评估机构,实施阳光征收,做到公平、公正、公开。二是多方会审科学规划棚改项目。从提升城市形象、人居环境以及土地价值角度出发,梳理道路交通、公共服务设施等建设,力争将每一个棚改项目都做成精品。三是统筹好资金筹集、拨付和监管。截至6月30日,已到位棚改资金220.45亿元,今年新启动的项目中坡博坡巷、面前坡和三丹已完成与农发行的贷款审核事项,可以提款。四是加强督促检查。在土地征收、收储、拆除、供地等环节设定了完成时限,并分解到责任单位,在督查中,做到工作预警到位、分析问题到位、点上协调到位,有力地推进了棚改进度。

棚改经验:多渠道融资,简化工作流程,市场参与规划

海口市在棚改工作中,采取市政府主导、直接利用开行贷款融资改造模式进行棚户区(城中村)改造,主动与国开行等金融机构对接,拓宽融资渠道,充分利用政策性贷款,做好棚改资金保障。海口市还积极探索棚改项目新的融资模式,通过公开招商引进社会资本参与棚改,尝试采取政府与社会资本合作(PPP)的方式,实施房屋征收补偿、配套基础设施和回迁商品房建设等工作,缓解棚改资金压力,减轻财政债务压力,更好推动棚改项目的建设实施。目前已经有包含7家央企在内的多家大型企业与海口市签订合作意向协议,意向参与海口市棚户区房屋征收、基础设施、回迁商品房的建设,海航集团、中城建集团、中交集团等企业已进入项目落地的实际性磋商阶段。

为提高棚户区改造工作效率,勇于担当,敢于作为,精简行政程序,制定了《海口市棚户区(城中村)改造工作若干规定》,通过相关部门间的协同工作、落实责任,将棚户区改造项目从棚改项目计划制定至土地收储和供地压缩在245天内完成。此规定也保障棚改推进工作有章可循、有规可依,减少各区政府、各职能部门的工作束缚,减轻了工作压力,放手大胆推进棚改工作。

对各棚户区进行预先策划和规划。一是落实棚改促建设的思路,棚户区更新规划对交通设施、公共服务实行刚性管控,对居住人口适量控制,对城市景观提出设计引导。二是落实中央城市工作会议提出的“规划编制要接地气”要求,规划编制中预留弹性空间,邀请企业参与规划,发挥市场效益,实现资源利用最大化。目前,已经有9家企业参与2015-2016年度棚户区改造项目的策划和“勾地”工作,意愿参与具体项目的土地竞拍。

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(责编:吴占桂、蒋成柳)

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