海口的小区业委会为何难成立?看业内如何支招

2019年03月20日10:56  来源:海口日报
 
原标题:小区业委会为何难成立

①大地豪庭小区内的文明公约宣传。

②大地豪庭小区物业管理处在景观水池张贴警示标语。

③海星家园小区电动车棚安装监控保障居民财产安全。

④大地豪庭小区业主车辆驶出小区。

⑤海星家园小区的保安在小区入口执勤 。

⑥海星家园小区物业管理处门口贴满各种宣传告示。

业主与物业产生纠纷和矛盾并不少见,近年来,业委会作为维护业主权益、建设和谐家园的重要平台应时而生。然而,各地小区业委会成立难、履职难等问题较为严重。作为小区居民自治组织,海口的业委会成立情况怎么样?成立的过程面对哪些难题呢?成立之后履职是否顺利?带着这些问题,记者进行了深入采访。

现状:想成立业委会困难重重

成立业委会有多难?记者在采访中了解到,物业公司阻挠、前期收集资料难、法律以及政策的不健全等都是小区业委会成立路上的“绊脚石”。

3月12日,海口新世界花园小区居民在小区会所大堂选举业主委员会成员时突然停电,业主们点着蜡烛才得以继续投票。小区居民培先生告诉记者,小区业主和物业公司的纠纷由来已久,这是物业公司以断电的方式阻碍业主成立业委会。

“筹备6个月了,在成立业委会的道路上我们还没有走出第一步,到现在小区很多业主的信息还没有拿到,筹备组的邻居们也束手无策。”3月18日,海口鲁能海蓝椰风小区居民李女士,提起筹备业委会的事情一筹莫展。她告诉记者,物业小区成立业主委员会工作流程的第一步是需要30%以上业主联名填写申请表报向所在的街道办事处提出申请,然而小区“候鸟”人群太多,很多不在海口长住,筹备组挨家挨户走访还是无法联系到一些住户,再加上志愿者或筹备组都是利用业余时间义务做这些工作,收集资料最后不了了之。

记者走访了解到,除了来自物业公司的阻挠,海口新建住宅小区入住率低也是业委会筹备人员线下收集业主资料难的主要原因。海口长流二期业主杨女士告诉记者,该小区采用前期物业,但是物业水平达不到合同的标准,小区从今年1月份开始筹建成立业委会,因为“候鸟”族多,多数居民不在海口,收集资料成为成立业委会的“障碍”。根据《海南经济特区物业管理条例》(以下称《条例》)中“双三分之二”和“双过半”的规定,“双三分之二”是指“部分事项的决定程序要求应当经专有部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意”;“双过半”是指“部分事项的决定程序应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。这两个硬性指标对于海南“候鸟”人群多的现状而言,无疑给业委会的成立加大了难度。

社区:多数业委会群众反响不错

小区业委会成立难成为普遍共识,成立之后就能实现小区的物业和谐管理,实现居民幸福么?记者走访一些已经成立业委会的小区了解到,居民对业委会管理水平存在不同的看法。

在海口滨江海岸小区,居民对物业公司服务和业委会监督总体满意。“我们会定期召开会议和物业进行沟通,同时我们的公共收益回收后,业委会根据财务的制度公示账户内公共收益等收入支出明细。”业委会代表钟先生说,大家都是第一次参加业委会,很多经验不足,但是都希望在业委会的监督下把小区治理好。“我们还是用原有的物业公司,只是业委会的成立让我们有权利对他们进行监督,原来的物业还好,对物业不满意的地方我们会及时指出。”钟先生坦言。

在小区的治理上有所不同的是,世纪海岸小区在成立业委会后经过小区居民投票决定更换了原有的物业公司,小区业委会代表曹女士告诉记者,因为原物业公司不作为等问题,世纪海岸小区成立了业委会,从筹备到成立业委会仅用了4个月时间。“成立业委会后小区更换了物业公司,业主会对新的物业公司服务进行监督和打分,目前感觉还是满意的,我们小区实行共治,小区文明程度很高。”

“小区是我家,维护靠大家”。如今在很多小区都能看到这样的横幅。作为新生的基层自治组织,业委会在实际运转中也有居民发出不同声音。“我们小区业委会和物业公司矛盾挺大的,感觉也存在私心。”金典雅苑业主陈先生告诉记者,“感觉双方在规范性上都有待提高,双方存在矛盾,尤其在小区公共财产收益的分配上”。

海甸岛新安社区工作人员告诉记者多数业委会群众反响不错,也有个别业委会缺乏监督,少数成员以公谋私。

业内:社区治理应实现多方共治

业委会作为业主大会的执行机构,是业主团体自治的重要组成部分,主要目的是为加强小区的管理,维护业主的权利。成立业委会后,怎么对物业公司进行监督,打造和谐、幸福家园呢?海南维特律师事务所律师王凤娟认为,业委会作为业主大会的执行机构,在成立时应当同时考虑设立监督机构,以此来形成约束。业委会和物业管理企业的关系主要体现在物业服务合同上,业委会和物业管理企业之间的矛盾最主要体现在物业管理服务和公共财产收益方面,公共财产收益的归属不论是在物权法上还是在物业服务合同约定上面,均存在大量的模糊地带,理论和实践上均存在分歧,因此,应当在公共财产收益的划分、归属以及管理方面完善相关立法。“建立追溯机制,对在业委会成立之前由开发商和物业管理企业已经开始经营并产生的大量公共收益进行监督和返还。”王凤娟说。

业委会基于合同对物业管理企业进行监督时解决问题的方法十分有限,最大的杀手锏就是更换物业管理企业,却需经过长期又繁琐的程序。王凤娟认为,应当建立健全业委会对业务管理企业的投诉机制,积极联动街道办等基层组织和住建部门对物业管理企业实行实际有效的奖励和处罚机制。

“美兰区物业纠纷巡回法庭去年受理物业纠纷案件近200件。”海口市美兰区法院民一庭庭长林海建议,无论居民还是业委会,遇到法律问题可以用法律保障家园的和谐,增强依法维权的意识。

海南大学经管学院副院长付景涛表示,现在小区的治理模式没有调动业主的积极性,方法比较老。建议基层政府主动作为,上级政府(市县)将成立业委会的比率纳入政绩考核;增进业主沟通,加强规范管理,形成治理合力。“社区治理应是满足多方的共治,实现多元化、多层次的服务体系,这样的服务体系具有可选择性强、层次分明的特点,实现效率也更高,能够满足居民的不同服务需求。”

(责编:卢少雄、蒋成柳)