有偿使用 改革试点解难题

为盖房子头疼了两年多时间的黄良舟，怎么也想不到自己会成为文昌市乃至海南省宅基地有偿使用制度实行后第一个为自家房子拿到不动产权证书的人。

2016年，因为老房子年久失修，黄良舟开始在自家宅基地上盖新房。2018年新房建成，黄良舟却愁上心头。

年久失修的老房子。人民网 李学山摄

原来，按照海南省的相关规定，农村居民每户宅基地面积标准为175平米，而黄良舟家的宅基地面积为194平米，超出了约19平米。正是超出的这19平米，卡住了他的办证手续。

转机出现在2020年9月，文昌市成为新一轮农村宅基地改革试点地区。按照中央农办和农业农村部的部署，此次文昌实施的农村宅基地制度改革试点，要在原“三块地”改革试点的基础上，继续巩固试点成果，丰富试点内容，从深层次探索解决改革试点中的矛盾和问题。

试点工作开始后，文昌市编制了《农村宅基地制度改革试点实施方案》，2021年3月经海南省政府专题会议审议通过由文昌市政府正式印发实施。

依据相关制度，黄良舟宅基地超出使用标准的面积，可以通过试点方案中的宅基地有偿使用制度来解决。

在会文镇和文昌市农业农村局指导下，2021年7月，经过村民会议讨论并公示后，黄良舟和所在的文园村民小组签订了《农村宅基地有偿使用合同》，以710元/㎡的基准地价标准缴纳了超占宅基地有偿使用费。9月，黄良舟终于如愿拿到了《不动产权证书》。“这本证书就像‘定心丸’，拿到它我睡觉都踏实多了！”黄良舟感叹。

自家房子终于办下了《不动产权证书》，黄良舟一家很高兴。人民网 李学山摄

截至目前，文昌市已办结宅基地有偿使用事项8宗，有偿使用宅基地面积1100.61 平米，缴纳有偿使用金额 16.8万元。

唤醒“沉睡的乡村资产”

在黄良舟拿到自家房子《不动产权证书》的时候，文昌市东郊镇的宋雪花也在为如何翻盖自家的祖宅而烦恼。

今年73 岁的宋雪花老人原籍为东郊镇良梅村委会溪边五村民小组，上世纪70年代，她将户口从村里迁出到东郊学区。

在溪边五村，宋雪花和亲属共有祖宅一间，建成于1981年，房屋及附属设施占地477.18平米，房屋建筑面积276.94平米。

随着近年来乡村旅游的走红，来村里旅游的人也多了起来，宋雪花计划把祖宅翻盖成当下时兴的民宿，一部分自己居住，一部分用于经营民宿。但因为她不具备集体经济组织成员身份，无法申请对祖宅进行改造开发。为此，她多次奔波于文昌各个部门之间，申请书也写了很多份，可接待她的工作人员尽管很同情她的遭遇，但因为没有政策依据，均表示爱莫能助。

根据文昌市2021年修订实施的《农村宅基地试点管理办法》中有关规定，原籍为本村的外出人员，符合条件者可以通过一定程序向村集体申请恢复其宅基地的资格权，再申请原址翻建，解决其宅基地及房屋闲置，无法翻建也无法产生收益的问题。

2022年5月6日，通过溪边五村村民（代表）会议表决，宋雪花农村宅基地资格权得以恢复，成为海南首个非集体经济组织成员获得农村宅基地资格权者。恢复其资格权后，宋雪花及其家庭共两户符合在原址各申请一处175平方米宅基地建房，剩余127.81平米同意无偿退给村集体。

能够回到村里翻盖祖宅已经是让她非常高兴的事情，但让她更为惊喜的还在后面。

良梅村党支部书记、村委会主任陈颖林说，溪边五村共有集体经济组织成员40户、105人，宅基地25宗，闲置10宗，闲置率40%，闲置的多为村民祖宅，常年无人居住。因为村子毗邻东郊椰林景区，海南环岛旅游公路穿村而过，发展旅游、观光的区位优势明显，村民盘活闲置宅基地经营民宿的意愿强烈。

针对这一情况，文昌市农业农村局和东郊镇政府积极引入民宿投资方，通过合作建房的方式，按规范流程申请原址翻建农房，解决零星闲置宅基地合法合规改造开发利用的问题。

在文昌市农业农村局指导创新下，溪边五村建立了“四个一”工作制度：“一次会议”，村集体经济组织召开理事会，确定宅基地流转事项和细节；“一轮公示”，集体和农户将流转和收益分配等事项在集体范围内进行公示；“一个合同”，组织流转双方和村集体签订流转示范合同；“一本证书”，待房屋建成后，由村集体给宅基地租赁方颁发《宅基地使用权（租赁）鉴证书》，给租赁房吃下“定心丸”。通过“四个一”工作制度，引导流转双方签订示范合同并对宅基地使用权流转进行鉴证，有效行使了宅基地集体所有权，盘活了闲置宅基地和闲置农房，保障了宅基地流转双方的各项权益。

也就是说，恢复了宅基地资格后，宋雪花可以将自己的使用权进行流转，和村里、开发企业一起建设经营民宿，房子建成后，第一层用于保障她家的住房需求，第二和第三层租赁给民宿经营者用于发展乡村民宿。产生的收益为保底收益加分红的方式。保底收益为宋雪花4000元/年，村集体2000元/年；分红收益为民宿经营者利润的20%归宋雪花，10%归村集体。

目前，宋雪花所在的溪边五村村民小组已与其签订了宅基地使用权流转协议，不远的将来，她将成为海南首个利用宅基地合作建房的案例。

海南省农业农村厅农村合作经济指导处一级调研员彭德旗说，文昌市的宅基地改革试点工作不但解决了大量历史遗留问题，也盘活了宅基地这一“乡村沉睡的资产”，壮大了村集体经济，同时还吸引了外来投资者进入经营民宿产业，有效推动了乡村振兴，为农村宅基地改革工作探索出了一条新路。

被改造成民宿后，村里的老房子焕发了新生机。人民网 李学山摄

宅基地改革为乡村振兴注入活力

文昌市农业农村局局长许环峰说，类似良梅村这样的宅基地流转改革有利于盘活乡村土地资源，让社会资本进入农村，为乡村旅游业发展提供用地保障，加快农村一二三产业的融合发展，促进乡村振兴。同时凸显了集体土地价值，使村集体收入和农民收益明显增加，唤醒了宅基地这一“沉睡的乡村资产”。

据介绍，在新一轮农村宅基地制度改革开展后，文昌市在海南全省率先印发《文昌市农村宅基地审批管理方案》，建立“一个窗口对外受理，多部门内部联动运行”的农村宅基地和建房联审联办制度，明确宅基地申请审查程序、完善审核批准机制并严格管理用地建房全过程，进一步简化农村宅基地用地建房联审联办流程，提高审批效率，方便农民群众办事。并总结经验，在全市开展农房报建“零跑动”试点工作，创新方法、简化材料、压缩时限，全程代办，切实减轻了基层代办和审批负担，解决了农民建房“多头跑、反复跑、办事难、办事慢”的问题，受到了普遍好评。

许环峰表示，文昌市在此次宅基地制度改革试点工作中，先后在宅基地有偿使用制度、宅基地农户资格权保障机制、农村宅基地（部分）退出方面创造了全省多个第一。在这一过程中，他们充分尊重农民意愿、尊重农民主体地位、尊重农民首创精神，每一项政策和制度的出台都以维护农民权益为出发点和落脚点，通过召开座谈会、听证会、协商会等形式，广泛听取不同利益群体的意见，始终保持制度变迁趋向与参与主体利益取向一致，推动各项改革措施走深走实。眼下，文昌正进一步探索推动宅基地从村内到所在镇范围内跨村流转。“能够实现的话，可以让农民住房的资产属性更加明显。”许环峰说。

海南省农业农村厅农村合作经济指导处一级调研员彭德旗说，由于历史原因和传统观念的影响，以往的农村宅基地管理较为粗放，占有无留置成本，婚姻、继承、分家等实际生活需要客观上造成了“一户多宅”现象，村民建房新占土地和村庄闲置宅基地逐年增加，宅基地供给结构性失衡的矛盾越来越突出。而宅基地的有偿使用制度帮助村民树立了“多占付费”的理念，反向激励超占多占宅基地的村民退出闲置宅基地，遏制农村建房无序扩张，在一定程度上缓解了人地紧张的矛盾，推动了农村土地资源实现科学合理有效配置。另一方面，通过宅基地有偿使用，村民们普遍都认识到，宅基地所有权归集体，个人只有使用权，村民的集体观念得到巩固加强，基层社会治理水平和能力得到有效提升。

“文昌市要求宅基地有偿使用缴纳费10%给村委会，90%给本村集体经济组织，用于村里基础设施建设、民生保障、公益事业、公共支出、发展村集体产业等，这种创新增加村级集体经济收入的方式有利于让村民分享土地收益，释放宅基地有偿使用红利。”彭德旗表示，文昌的多项创新实践表明，宅基地改革能够为村集体经济收入提供有效补充，可以为村集体经济增加积累，解决广大群众长期关心而又无力解决的生产生活方面的问题，让村集体“有钱好办事、有钱敢办事、有钱办成事”，村集体经济组织的引领力、带动力显著增强，让基层治理更加高效，乡村振兴的基础更加牢固。 

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