人民网海口7月23日电（记者李学山）电梯广告费、公共停车位租金、快递柜场地使用费……这些小区公共收益究竟属于谁？该如何管理使用？近日，海南省住房和城乡建设厅正式印发《海南省住宅小区公共收益管理的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》），对公共收益的归集、使用、管理全流程作出系统性规范。新规将于2026年8月7日起施行。

公共收益归业主共有，以清单形式明确来源

小区哪些收入属于公共收益？《指导意见》明确，公共收益是指利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分（包括共用部位、共用设施设备）依法开展生产、经营、租赁等活动，在扣除法定税收、能耗、人工等合理管理成本后获得的收益，该收益依法属于全体业主共有。

《指导意见》首次以清单形式明确了公共收益的11项来源，涵盖利用业主共有场地设置的户外及室内广告收益、共有道路和公共场地停车收益、电动自行车及新能源汽车充电设施场地使用费、会所和游泳池等公建配套租赁收益、通信基站进场费、报废共用设施设备残值、违约金及赔偿金、公共收益增值收益等，基本覆盖了当前小区公共经营的全部场景。

分阶段明确管理主体，业主大会成立后须共同决定

针对公共收益管理主体不明确、资金混存等问题，《指导意见》作出了详细规定。在业主大会成立前，物业服务人可根据前期物业服务合同约定代为管理公共收益；业主大会成立后，公共收益的管理、使用和分配应当由业主共同决定。经业主大会授权，业主委员会可自行经营住宅小区共有部分，也可委托物业服务人经营。

在资金管理方面，新规要求实行专户专储、单独列账、公开透明。一个物业管理区域应设立一个公共收益专项账户，严禁将公共收益与物业服务企业或其他主体的收支合用一个账户。

明确使用规则与禁止事项，须经业主共同决定

公共收益怎么花？《指导意见》规定，经业主共同决定，公共收益可用于补充住宅专项维修资金、公共设施设备维修更新改造、业主大会及业主委员会日常工作经费、抵扣物业服务费用和水电公摊费用、第三方审计和法律服务费等8类用途。同时明确5类费用不得从公共收益中列支，包括依法应当由建设单位承担的费用、供水供电等专营单位费用、人为损坏修复费、物业服务企业承担的维修养护费以及其他不得列支的情形。

每季度公示收支明细，五种情形须强制审计

为保障业主知情权，《指导意见》要求公共收益经营管理主体每季度将收支资金明细在小区显著位置公示一次，原则上每季度首月10日前完成公示，公示期不少于30日，同时须通过业主微信群等渠道同步告知全体业主。

在审计方面，明确了五种必须委托第三方审计机构开展审计的情形：年度公共收益达到一定数额以上；物业服务合同终止；业主委员会（物业管理委员会）任期届满；业主委员会主任或半数以上委员离任；20%以上业主提出审计要求。

此外，《指导意见》还明确，物业服务人不按规定公示或拒不移交账目的，将记入信用信息档案；挪用、侵占公共收益涉嫌犯罪的，依法移送公安机关。

海南省住建厅相关负责人表示，此次出台《指导意见》旨在依托物业服务领域突出问题集中整治，围绕侵占业主公共收益的问题导向，进一步明确公共收益归属和管理主体，细化使用用途和程序，为公共收益规范化管理提供制度保障。新规的施行，将有力破解长期困扰业主的公共收益“糊涂账”难题，推动全省住宅小区公共收益管理迈入规范化轨道。