农村不动产确权登记热点问题答疑

　　海南省自然资源和规划厅日前出台《关于农村不动产确权登记历史遗留问题处理意见的通知》（以下简称《通知》），对农村不动产确权登记范围和基本工作原则、依法妥善处理宅基地取得相关问题等作出明确要求。《通知》一经发布，便引起社会广泛关注。

　　未建房空的宅基地能否登记？“一户多宅”能否登记？村民申请不动产登记应注意哪些问题？……为更好地回应社会关切，8月6日，省资规厅梳理了农村不动产确权登记相关热点问题，对宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作和《通知》等进行答疑释惑、解读回应。

　　“宅基地及集体建设用地使用权、房屋所有权是农民及农村集体的重要财产权利，农村‘房地一体’确权登记发证是维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定的重要措施，也是推进农村‘三块地’改革、促进城乡统筹发展的产权基础。”省资规厅相关负责人表示，出台《通知》，旨在通过妥善解决我省农村不动产确权登记历史遗留问题，切实维护集体土地权利人的合法权益，促进和规范农村产权制度改革，助力乡村振兴。

　　1.未建房空的宅基地能否登记？

　　答：本次农村不动产确权登记不包括未建造房屋的宅基地。如空的宅基地需要建房，符合宅基地取得条件的，可经村集体出具权属来源证明后，直接办理规划报建手续，待房子竣工后，再申请房地一体不动产登记。

　　2.宅基地确权登记中的“户”如何认定？

　　答：“户”原则上应以公安部门户籍登记信息为基础，但农村集体经济组织成员，符合下列条件之一的，可以独立作为“户”在本村申请宅基地确权登记：

　　（1）已婚或达到法定结婚年龄的；

　　（2）依法继承房屋及宅基地使用权的未成年人；

　　（3）法律法规规定的其他情形。

　　对以上情形之外，确需以“户”申请宅基地的，可提交村民代表会议集体讨论决定，并经乡镇人民政府审核后公示认定。

　　3.宅基地超面积如何登记？

　　答：根据不同历史时期，分别办理：

　　1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农村集体经济组织成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。

　　1982年2月13日至1999年9月24日《海南经济特区土地管理条例》实施之前使用的宅基地，在175平方米面积限额内给予确权。超过面积限额部分在登记簿和不动产权证书记事栏内注明，以后分户建房或者重新建设时，按照当地政府规定的面积标准重新确权登记；或者按照宅基地有偿使用等规定处理后予以确权登记。

　　1999年9月24日之后使用的宅基地，在175平方米面积限额内给予确权。超过面积限额部分可按照宅基地有偿使用等规定处理后予以确权登记，否则超过部分不予确权登记。

　　另外，村民合法继承房屋所取得的宅基地，造成面积超限的，予以确权登记。

　　4. “一户多宅”能否登记？

　　答：农村宅基地实行“一户一宅”。村民一户占用两处以上宅基地且总面积超过175平方米的，认定为“一户多宅”，总面积不超过175平方米，不认定为“一户多宅”。对村民“一户一宅”之外的宅基地，如属村民合法继承、合法购买房屋所取得的宅基地，造成“一户多宅”的，予以确权登记。符合分户建房规定而尚未分户的农村集体经济组织成员，其实际使用的宅基地合计没有超过分户后用地合计面积标准的，按照实际使用面积予以确权登记。

　　5.非本农村集体经济组织成员取得宅基地能不能登记？

　　答：非本农村集体经济组织成员取得宅基地，应区分不同情形予以处理：

　　（1）非本农村集体经济组织成员，因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权，并办理不动产登记。

　　（2）非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），原有的宅基地或合法取得（含合法继承取得）房屋而占用的宅基地，可按规定确权登记，1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》实施后，城镇居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。

　　6.如何保护农村妇女的宅基地权益？

　　答：农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，但不得再主张原农村宅基地使用权。

　　7.农民进城落户后其宅基地能不能确权登记？

　　答：《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（中发〔2018〕1号）明确要求，依法维护进城落户农民的宅基地使用权、土地承包经营权、集体收益分配权，引导进城落户农民依法自愿有偿退出上述权益，不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

　　8.农民建房没有规划报建手续能否登记？

　　答：如在2017年1月1日《海南省人民政府办公厅关于加强农房建设规划报建管理工作的通知》实施之前建设的房屋，凡是已核发了宅基地使用证或者土地来源合法，可按实际建设现状办理登记。

　　9.村民申请不动产登记应注意哪些问题？

　　答：一是本次确权登记不收取村民任何费用，包括调查费、登记费等全部减免，由政府全部承担。二是由政府组织开展，统一上门服务，不需村民专门到登记部门申请。三是希望大家要积极配合政府和技术队伍开展指界签章、提交身份证明、结婚证明、户籍材料等，就是按材料清单提供材料，并履行签章手续即可。